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  • “舊改”接替“棚改”,樓市影響大不同
  • 資訊類型:城市規劃  /  發布時間:2019-07-02  /  瀏覽:188 次  /  

6月19日中央重要會議部署推進城鎮老舊小區改造。會議中明確:

一、要抓緊明確改造標準和對象范圍,今年開展試點探索,為進一步全面推進積累經驗。


二、要加強政府引導,壓實地方責任,加強統籌協調,發揮社區主體作用,尊重居民意愿,動員群眾參與。重點改造建設小區水電氣路及光纖等配套設施,有條件的可加裝電梯,配建停車設施。促進住戶戶內改造并帶動消費。


三、要創新投融資機制。今年將對城鎮老舊小區改造安排中央補助資金。鼓勵金融機構和地方積極探索,以可持續方式加大金融對老舊小區改造的支持。運用市場化方式吸引社會力量參與。


四、要在小區改造基礎上,引導發展社區養老、托幼、醫療、助餐、保潔等服務。推動建立小區后續長效管理機制。

 

 

一、為何此時推“舊改”計劃?


目前有三個大背景:

1、今年棚改政策在各省逐步退出舞臺,三四線城市樓市熄火;

2、一二線城市反復強調房住不炒下,堅持穩定市場策略,所以無論在價和量上都難有突出表現;

3、自上而下想用房地產拉動投資從而穩經濟增長,但同時又擔心導致房價出現大幅波動。


今年經濟下行壓力是極大的。國家統計局6月14日公布的數據顯示,1-5月累計,固定資產投資同比增長5.6%,較1-4月回落0.5個百分點。另外,1-5月基礎設施建設投資同比增長4%,較與1-4月回落0.4個百分點。穩增長是當前重要任務,所以管理層既想刺激投資,又要穩房價,既要改善民生,又要避免走過去的老路。所以新的刺激投資的“舊改”計劃應運而生,從理論上講,“舊改”可以避免“棚改”的大拆大建,也不會釋放剛性購房需求,所以可能是既能對穩增長有貢獻,也能避免房價過快上漲,避免過多資金進入房地產領域的一個新嘗試。注意,我用的是“嘗試”。

 

 

、“舊改”與“棚改”差異極大


按照目前文件文字的表述,“舊改”和“棚改”的差異極大:

1、改造范圍的不同。

“棚改”針對的基本是三四線城市居住環境落后的棚戶區,而“舊改”應該是針對所有的城市,無論是1234線城市,只要是老舊的社會都有可能納入“舊改”的范圍。所以,“舊改”的范圍極大,市場規模也極大,想象空間足夠。


2、改造的方式不同。

“棚改”基本是拆舊建新模式,舊的是完全不保留,新的是全新建設。從文字表述上看,“舊改”應該是對舊社區進行升級改造,即原有建筑主體總體不動,然后通過加裝電梯,粉刷外墻,加建車位,配套教育設施等方式實現其“改”的目的。所以單項目的工程量是不同的。


3、參與主體的不同。

“棚改”建設主體或開發商,或地方政府,怎么建是他們說了算。而“舊改”主體涉及原住戶,“舊改”的方式、方案都將獲得社區居民同意方可實施。所以,“舊改”雖然看似一個釋放需求的重大政策,但由于涉及主體太多,也注定了難度不小。以廣州為例,宿舍加裝電梯,年年說,政府也補貼,但推進速度仍然非常緩慢,主要是業主意見太復雜。所以此時推行肯定不會一帆風順。


4、對經濟拉動效率不同,影響的行業不同。

“棚改”是大拆大建模式,新房建設會拉動上下游所有產業的需求,還有市政配套建設的需求等。總體而言是范圍廣、力度大,在目前中國經濟中,還沒有任何一個行業可與之相比。而“舊改”的拉動是局部的,主要拉動的是相關的配套產業,如電梯,機械車位,外墻涂料等等,但像鋼筋、水泥、裝修材料等領域的拉動就會相對小很多。

 

、“舊改”將產生什么影響?


首先,“舊改”是刺激投資,釋放需求,改善民生的一個重要政策,隨著政策的推開,中國經濟將獲得一個新的,不可小視的增長支撐。這對穩增長的目標,對相關產業而言都是個重大的利好。


其次,今年是試行階段,快的話,全面鋪開應該也是明年的事情。目前官方文字是這樣表述的:“今年開展試點探索,為進一步全面推進積累經驗”,所以“舊改”是不會很快地全面鋪開的。


再者,“舊改”哪怕全面推開,其影響力和“棚改”也有會一定差距,如果和房地產業比,那影響差距就更大了。當然如果“舊改”推出,房地產業對經濟影響的作用會有一定程度的弱化,各地對房地產業的影響有將有所減輕。但我還想強調,房地產目前和未來15年的地位,其他行業應該還是不能撼動的。


 四、房地產,房價的影響


首先,“舊改”政策不涉及土地問題,所以不會改變房地產市場的供應。其次,“舊改”會在某種程度上減少市場的需求。主要是因為原來的居住環境獲得提升,所以部分換房需求會因此減少了。當然如果想小房子換大房子的這種需求,“舊改”并不能影響這個領域。還有是對房價影響也不會太大,“舊改”后的社區品質提高,其價值也會提高,最終會在價格上反應。而小部分改善需求無需再釋放了,但最市場總規模影響也是有限的,畢竟大城市當中,新增外來人口才是購房的主力。“舊改”也不能徹底解決換房需求的所有問題。


至于房地產行業,我相信會開啟一個全新的市場,即房企應該會積極地參與到“舊改”業務當中,希望從中分得一杯羹。但這是個全新的領域,就看誰的介入恰到好處,誰與地方政府的關系好了。

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