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  • 影響房地產市場的兩大事:房貸利率調整.農村經營性集體土地入市。
  • 資訊類型:熱點關注  /  發布時間:2019-09-01  /  瀏覽:153 次  /  

最近讓買房人比較關注的有兩件事,一件事是最新商業性個人住房貸款利率的調整,另一件就是農村集體經營性建設用地入市改革。

商業性個人住房貸款利率的調整是為了在改革完善LPR形成機制過程中,確保區域差別化住房信貸政策有效實施,保持個人住房貸款利率水平基本穩定。

新的貸款利率計算方式非常復雜,如果不是專業的金融行業從業者,想要自己計算房貸到底是漲還是降實屬不易。但有一點可以確定,央行修改商業個人住房貸款的目的是為了穩定房地產市場,房貸利率作為老百姓買房的關注點,是不會輕易上浮或下調的,會保持基本穩定。所以擔心自己買房計劃受影響的可以暫時安心。

叔今天重點要說的是農村集體經營性建設用地入市改革。

8月26日,十三屆全國人大常委會第十二次會議表決通過了全國人大常委會關于修改土地管理法、城市房地產管理法的決定。

此次修改土地管理法,改變了集體經營性建設用地的入市方法,創新性地改變了過去農村的土地必須征為國有才能進入市場的問題。

新修改的《中華人民共和國土地管理法》在集體經營性建設用地入市方面,刪除了原來土地管理法第43條“任何單位和個人進行建設,需要使用土地的,必須依法申請使用國有土地”的規定。增加規定:農村集體建設用地在符合規劃、依法登記,并經三分之二以上集體經濟組織成員同意的情況下,可以通過出讓、出租等方式交由農村集體經濟組織以外的單位或個人直接使用,同時使用者在取得農村集體建設用地之后還可以通過轉讓、互換、抵押的方式進行再次轉讓。

這對于我國土地市場來說,意義非常重大。

我國土地類型主要分為國有土地和集體土地兩種。國有土地的所有權是我國全體公民共有的,由政府代表全體公民行使使用權;集體土地的所有權人是農業集體經濟組織,也就是我們說的某村村民,一般由集體組織代表其成員行使所有權。

國有土地市場又分為一級市場和二級市場。一級市場就是土地使用權出讓市場,出讓主體是國家,二級市場是土地使用權的再轉讓,出讓主體主要是開發商。

國有土地的使用權經國家出讓或劃撥,可以直接進入二級市場,進行經營性建設開發,但集體土地不可以。

一直以來,我國的集體土地的使用權是不可以直接轉讓的,想要進行經營性建設開發,就必須先由國土部門收回土地,變更土地性質,然后根據規劃,調整下土地用途,然后掛牌出讓。也就是說我國的集體土地是不可以直接轉入土地二級市場的。

修改后的土地管理法,將集體土地和土地二級市場直接掛鉤,破除了農村經營性集體建設用地進入市場的法律障礙,提高了農村經營性集體建設用地的價值,也加快了農村產業轉型和城鄉一體化速度。

按照規定,農村經營性集體建設用地入市后,必須進行工業或者商業等經營性的開發,并不會增加城鎮住宅用地的面積,對于商品住宅市場,目前還不會產生非常大的影響,更不會出現小產權房合法轉正的情況。

但這一類土地可以進行租賃房、廉租房、共有產權房等保障性住房的建設,也可以用于辦公和商業性質的公寓開發,增加城鎮租賃住房的規模,有降低城市房屋租金的作用。

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